萬億債務將至 房企唯有降價迎接

            時間:2012-01-05 10:07來源:南方網 作者: 張曉玲 點擊: 載入中...

                房企的債務償還高峰將在2012年到來。除銀行貸款外,海外債、房地產信托、基金、私募、民間高利貸這四個維度的債務將一一引爆。債務危機加上調控不放松,房企降價是大概率事件,部分房企將被迫遭清算、破產、重組。
             

              2011年12月29日的世聯地產營銷論壇上,世聯地產董事長陳勁松(微博)提問說,“今年上半年一線城市銷售量就已經萎縮得很厲害,10月份全國呈斷崖式的成交量下跌,為什么到目前為止中國房地產市場還沒有出現非常大的調整和整合?”
             

              “行業到目前為止還不那么缺錢,因為都是負債,這些債務將在2012年中開始逐步到期”,陳勁松自己回答,目前中國房地產除銀行貸款之外還有四個方向的錢還沒有到期。第一個就是離岸的私募債,過往一年左右,在香港發行的中國房地產離岸的私募債,以項目為例大概有1000個,大概是兩年期,2012年年中陸續到期。
             

              第二筆錢是信托,2010年全國發行信托3.6萬億,2011年上半年發行4萬億,比2010年全年還要多,其中1/3是銀行的理財產品,2/3是房地產。這筆錢會在2012年-2013年陸續到期;第三筆錢是房地產基金,目前中國房地產基金在過去一年整個行業大概1000億,大多數是項目型的房地產基金。
             

              第四是民間借貸,俗稱“高利貸”。過去一年約有4萬億,其中2萬億進入了房地產。此外,政府債務、銀行抵押貸款、上下游融資,包括建筑商參建和銷售預售款,都在房地產體系中循環。
             

              克而瑞分析師稱,目前房企的資產負債率已處歷史高位,隨著房地產調控的深入,資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風險不斷加大。單純依靠財務杠桿來撬動資本收益已經不合時宜,去杠桿化將是大勢所趨。
             

              另據東方證券分析師楊國華測算,上市房企長短期付息債主要分布在未來3年內,有46%的債務集中在2012年償付。今年一季度償還比例將達到最高的12.2%,迎來第一波相對集中的到期日。
             

              陳勁松認為,2012年是中國房地產價格理性回歸的一年,世聯地產給開發商們的建議就是,尋找消費者認可的價格。
             

              在深圳,世聯代理的萬科金色領域、綠景香頌等項目,因為合理降價拉低了市場預期,從而實現快速銷售。陳勁松指出降價的時機把握很重要,越早降價越好。
             

              世聯判斷,2012年上半年,政府會為開發商降價創造穩定的、安全的環境,政府不會置消費者砸售樓處、鬧事這類事件于不顧,“否則大家誰敢降價。”
             

              陳勁松對記者說,一兩家重要的房地產企業破產,將成為房地產達成宏觀調控目標的重要標志。破產者未必是中小型房企,也有可能是全國化布局的大型房企。
             

              本報記者發現,萬科、保利等在廣州近期開盤的項目,較之前預期都有很大幅度的折讓。恒大地產主席許家印就表示,今年一季度,恒大或許會采取更積極的促銷措施。
             

              價格降到何種程度才算合理回歸?陳勁松認為,房價/租金回報正?;且粋€指標。什么叫租金回報合理?就是租金回報趕得上通貨膨脹或者是略低一點點。
             

              另外一個指標是,住宅快速周轉率。即使在房地產一路狂奔、一路價格猛升的時候,一筆錢買一塊地,十年下來,快速周轉也比囤地升值要掙更多的錢。陳勁松說,這是他和王石一起算過的。
             

              高周轉必然會以犧牲利潤率作為代價,但從整體效率上來看,周轉率的提升彌補了利潤率的降低,且大于利潤率的下降幅度,就會降低財務風險。
             

              “樓盤的具體價格并不是我們所關注的,一兩個樓盤虧損可以用整個公司的利潤率來平衡,我們關注的是整體周轉率、去化率。”廣州一家大型房企高管對本報記者表示。

            (責任編輯:鑫報)
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